Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025

Thị trường bất động sản trong quý 2/2025 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá, đặc biệt ở phân khúc bán. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình tiếp tục nhích lên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư từng bước được khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần chuyển biến tích cực.

Trong khi đó, mức độ quan tâm (MĐQT) bất động sản bán có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, phản ánh tâm lý quan sát trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cuối quý 2 đã ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét sau kỳ nghỉ lễ kéo dài và thông tin tạm hoãn áp thuế đối ứng từ Hoa Kỳ.

Đối với bất động sản cho thuê, thị trường giữ được trạng thái ổn định trong quý 2. Giá thuê không biến động đáng kể, MĐQT tại các thành phố lớn duy trì ổn định.

Xét theo khu vực, thị trường TP.HCM cho thấy sức bật trong bối cảnh biến động vĩ mô. Cụ thể, TP.HCM mới (bao gồm khu vực sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 6% MĐQT so với quý trước cho thấy hiệu ứng tích cực từ kỳ vọng quy hoạch đô thị mới. TP.HCM cũ cũng tăng 6% MĐQT, trong khi Hà Nội ghi nhận mức giảm 16%, phản ánh sự phân hóa về mức độ quan tâm giữa hai trung tâm kinh tế lớn.

Đối với thị trường cho thuê, các đô thị lớn vẫn giữ nhịp ổn định: TP.HCM giảm nhẹ 4% MĐQT, còn Hà Nội giảm 1%.

Giá bán tiếp tục tăng, MĐQT ghi nhận giảm nhẹ nhưng có sự phục hồi sau kỳ nghỉ lễ dài và các biến động vĩ mô.

Xét theo loại hình, chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất về MĐQT trong quý 2/2025 với +8%. Ngược lại, phân khúc đất nền giảm 19% MĐQT, cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng đầu năm. Các loại hình như nhà phố, biệt thự, nhà riêng cũng ghi nhận mức giảm nhẹ, dao động từ 2–15%, phản ánh có xu hướng thị trường phòng thủ trước những biến động vĩ mô, quay trở về với những loại hình BĐS ở thực, dễ khai thác.

Kết quả khảo sát với 502 môi giới bất động sản cho thấy: Chỉ 15% cho biết giao dịch quý 2 tăng so với quý 1, trong khi 30% ghi nhận giảm, còn lại 36% đánh giá thị trường ổn định

Tổng thể quý 2/2025 cho thấy thị trường đang ở trạng thái “quan sát – chờ đợi”, với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và loại hình.

Trong quý 2/2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường khi ghi nhận tỷ trọng MĐQT lên tới 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

Chung cư là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm đầu 2025, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác.

Dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cũng đồng tình với nhận định này. Có tới 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật.

57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ “lướt sóng” sang “khai thác thực tế”, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.

Đáng chú ý, 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Chung cư cho thấy sức bật tốt sau thông tin thuế đối ứng, đặc biệt ở khu vực TP. HCM mới.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường căn hộ đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. So với tháng 4/2025, MĐQT chung cư tại TP.HCM mới tăng 11%, TP.HCM cũ tăng 9%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại TP.HCM mới và cũ cũng ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn chia sẻ tại sự kiện.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, sự quan tâm gia tăng dành cho TP.HCM mới là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế – dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.

Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển vào Nam do nền giá còn dư địa tăng trưởng.

Bên cạnh nhu cầu tại chỗ, TP.HCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc. Trong quý 2/2025, lượng tìm kiếm chung cư tại TP.HCM từ người dân địa phương vẫn chiếm tới 73% cho thấy sức hút nội tại ổn định.

Đặc biệt, dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP.HCM tăng mạnh, từ 44% (Q2/2024) lên 61% (Q2/2025). Đây là thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt TP.HCM, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem TP.HCM như khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn.

Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM cũ đã cao hơn so với mặt bằng giá các vùng lân cận như Đồng Nai và Bình Dương đang trở thành xu hướng lựa chọn. Cụ thể, Bình Dương ghi nhận tỷ suất cho thuê 4,1%, còn Đồng Nai lên tới 4,4%, cao hơn rõ rệt so với TP.HCM cũ (2,8%).

Không chỉ vậy, MĐQT tại Bình Dương tăng mạnh tới 46% trong nửa đầu 2025, cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển về nơi có giá bán dễ tiếp cận hơn (38 triệu/m² tại Bình Dương, 33 triệu/m² tại Đồng Nai) so với TP.HCM (61 triệu/m²).

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh đầu năm, thị trường đất nền trong quý 2/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt cả về MĐQT lẫn nguồn cung. Nguyên nhân chính đến từ thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, biến động về thuế quan và kỳ nghỉ lễ kéo dài cuối tháng 4, đầu tháng 5.

Đất nền hạ nhiệt so với đỉnh tháng 3 sau nhiều biến động về chính sách thuế.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, MĐQT đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3, cụ thể: TP.HCM cũ giảm -28%, các khu vực khác giảm -33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm -15%, TP.HCM cũ giảm -9%, các khu vực khác giảm -3%. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng.

Nhà đầu tư quan tâm đất nền ở các tỉnh nội tại kinh tế mạnh tại miền Bắc, trong khi miền Nam thì quan tâm các tỉnh lân cận TP. HCM.

MĐQT đất nền quý 2/2025 cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh TP.HCM, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam: Bắc Ninh 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, Hà Nam và Hải Dương đều 26 triệu/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đều 24 triệu/m2. Trong khi miền Nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu/m2, Cần thơ 28,9 triệu/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu và Kiên Giang khoảng 16 triệu/m2…

Một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý 2/2025: Hòa Bình (+200%), Bắc Giang (+100%), Hưng Yên (+75%), Bắc Ninh (+54%), Vĩnh Phúc (+26%). Trong khi đó, miền Nam chủ yếu giữ xu hướng ổn định: Bình Dương (+25%), Đồng Nai (+23%), Long An (+36%), Bà Rịa – Vũng Tàu (+18%), Bình Phước và Tây Ninh (0%).

Tóm lại, 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung – dài hạn.

P.V